Mon locataire ne paie plus son loyer : que faire en Wallonie ?

Vous êtes propriétaire en Wallonie et votre locataire accumule les loyers impayés ? Pas de panique. Une procédure protège vos droits.

1. Quel régime s'applique à votre bail ?

Depuis le 1er septembre 2018, deux textes coexistent

• Baux signés après le 1er septembre 2018 : régi par le décret wallon du 15 mars 2018.

• Baux signés avant le 1er septembre 2018 : soumis à la loi du 20 février 1991.

Les formalités sont, à quelques détails près, similaires : le bail doit être rédigé par écrit, être enregistré et contenir certaines mentions obligatoires (identité des parties, description du bien, montant du loyer, charges, durée, type de bail, etc.).

2. Les 5 étapes

1. VÉRIFIER : Vérifiez votre contrat de bail et rassemblez les éléments de preuve utiles (relevés de compte, enregistrement du contrat de bail, échanges, état des lieux contradictoire*, garantie locative, etc.).

2. AMIABLE : Contactez votre locataire par écrit afin de lui adresser un rappel concernant les loyers impayés, avec, le cas échéant, une proposition de plan d’apurement.

3. MISE EN DEMEURE : Si le paiement n’intervient pas, il est recommandé d’adresser une mise en demeure par courrier recommandé, avec injonction de payer dans un délai déterminé (8 à 15 jours, voire 1 mois), faute de quoi les juridictions compétentes pourront être saisies

4. JUGE DE PAIX : À défaut de paiement, une requête peut être introduite devant la Justice de paix. Il est alors possible de solliciter les arriérés de loyers, les indemnités d’occupation, le chômage locatif, la résolution du bail accompagnée de l’expulsion, l’indemnisation d’éventuels dégâts locatifs, etc.

5. EXPULSION : Une fois en possession du jugement, celui-ci doit être signifié par un huissier de justice. À défaut d’appel dans le mois à dater de la signification, le jugement devient définitif. À ce moment-là, l’expulsion peut être exécutée par l’huissier.

3. Ce que le juge peut décider

Le juge ne peut se prononcer que sur ce qui a été expressément sollicité dans la requête introductive, sauf lorsqu’il s’agit d'un élément d'ordre public. Il est dès lors essentiel de compléter celle-ci avec soin, notamment en précisant vos demandes :

• paiement des arriérés de loyers et/ou des intérêts ;

• indemnités d’occupation ;

• chômage locatif ;

• résolution du bail accompagnée de l’expulsion ;

• éventuels dégâts locatifs ;

• etc.

4. Erreurs à ne pas faire

❌ Changer les serrures sans autorisation préalable

❌ Procéder seul à l’expulsion du locataire

❌ Négliger de conserver des preuves écrites

❌ Saisir le mauvais juge

❌ Choisir un mauvais mode d’introduction de la procédure

❌ Négliger les démarches préalables utiles

*L’état des lieux d’entrée contradictoire est particulièrement important. Il doit être établi avant l’entrée dans les lieux ou, au plus tard, dans le mois qui suit la prise de cours du bail. À défaut d’état des lieux, le locataire pourrait soutenir que l’état du bien à sa sortie est présumé identique à celui constaté lors de son entrée. Il reste toutefois possible, pour le bailleur, de prouver l’existence de dégâts par toutes voies de droit, mais cela s’avère généralement plus délicat.

Prochain pas : Contactez votre avocat AVANT la mise en demeure. En effet, avant de commencer une procédure, il est prudent de consulter un avocat pour vérifier la solidité de votre dossier, choisir la bonne stratégie et la bonne juridiction.

5. Ce que le blog ne remplace pas

Ce texte décrit des grandes lignes, mais chaque situation est différente.

Pour une analyse plus concrète de votre dossier, et pour une stratégie personnalisée, vous pouvez contacter Maître BOUVROY. Un entretien permet de clarifier vos droits, vos options et les risques, en évitant les erreurs qui peuvent retarder la résolution.